《定西市物业管理条例》释义

　　第三十三条　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位,属于业主共有,并优先满足业主需求。停放车辆按照价格行政主管部门规定的标准或业主大会、物业服务企业共同确定的标准交费。车位收费属于全体业主所有,可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充住宅专项维修资金,也可以根据业主大会的决定使用。车主对车辆有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订车辆保管合同。

　　建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主。业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。

　　公安、消防、救护、环卫、邮政等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放,不得收费。

　　【释义】本条就停车位归属、管理与使用的规定。

　　随着个人拥有车辆的急速增加,在城市中停车已成为一个重点问题,矛盾纠纷急剧上升,《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条已对建筑区划内的道路权属及车位、车库的使用有了规定,但在现实中建设单位或物业服务企业将本应属于业主共有的道路用来停车,而收费又归建设单位或物业服务企业所有,这样导致所有权中的收益部分不是给所有人,而是由其他人收益,这显然侵犯了所有人的收益权利,另外,有些物业企业以持有价格部门的收费许可证并执行价格部门的服务定价为由,以此将侵权行为认为是合法的。这些违法的行为,导致业主与物业服务企业、建设单位矛盾突出、纠纷不断。

　　为此,本条依据建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

　　本条第一款明确规定了占用业主共用的道路、其他场地用于停车的车位,其产权属于全体业主共有,并要求优先满足本区域内业主的需求,这个“优先”不是先来后到的问题,而是小区的停车位在满足全体业主需求的情况下,如有剩余才能提供给业主以外的单位或个人使用,这就要有一定的规划,事先预留,不得因业主住的时间晚而由别人使用。既然停车位属于全体业主共有,那么由此而产生的停车费就毫无异议归全体业主。关于停车是否交费,有的业主认为既然停车位归全体业主所有,而停车位又由业主使用,就不应该收费,这是对“全体业主共用”和“业主使用”的概念混淆,全体业主并不是都按照物业专用面积的比例拥有车辆,而有的业主甚至无车辆,从公平和物权收益来讲,无偿使用很难是理想状态,因此业主大会决定收取停车费及标准是必要的。收取的费用,本条规定来自于共有收益,当然就要用于共有部位、共用设施设备的维修、更新改造,还可以补充住宅专项维修资金,以保证维修资金的周转使用和减少业主的负担。收费标准应当由业主大会确定,如果无法确定可以执行价格行政主管部门审定的收费标准。提供车位只是对场地的使用,并不是对车辆的保管,如果车主对车辆有保管要求,车主可以与物业服务企业另外签订保管合同,保管合同由双方自愿约定,其保管费用由双方约定,保管费归提供保管服务者所有。但保管费不能冲抵停车费,也不能减少停车费,否则物业服务企业以保管为名,侵犯全体业主的合法收益。另外,物业服务企业不得强行签订保管合同,不得对不签订保管合同的车主刁难、阻挠,更不得不让车主使用停车位。

　　本条第二款是针对建设单位在建筑区域内依建设规划投资建设的车位、车库的规定,这类车位、车库不属于本条第一款规定的情形,建设单位已进行了投入,建设单位可以出售,也可以在出售房屋时作为赠送的物,但是对未出售的或未附赠的车库、车位,应当优先满足本区域内的业主需要。同时,业主要求租赁的,建设单位应当出租,不得只销售而不出租。停车位是现代社会中一个复杂的问题,有些人只购买了车库、车位,而没有购买住宅或商用房,那么,这一部分人就在一定意义上讲不是业主,不享有业主的权利。

　　本条第三款规定特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放,因其执行职务的特殊性,不得收取停车费。特种车辆,指的是特殊用途的车辆,经特制或专门改装,配有固定的装置设备的机动车辆。具体列举公安、消防、救护、环卫、邮政等用于执行职务的车辆。